8 september 2021

Energieffektiva gröna fastigheter med solceller

Allt pekar på att energieffektiva fastigheter med solceller på taket är framtiden. Från EU’s budget anslås mer medel än någonsin för klimat- och miljöbefrämjande åtgärder. Gröna lån till fastigheter är ett bra alternativ att få finansiering för miljö- och klimatriktade investeringar. Dock ställs tuffa krav på att medlen skall användas till åtgärder som bidrar till förbättrad miljö och minskad klimatpåverkan.

HÖG ENERGIFÖRBRUKNING GER TAPPADE VÄRDEN
Redan nu tenderar energi- och effektförbrukande fastigheter att tappa i värde. I Nederländerna måste till exempel kontorsbyggnader uppnå energiklass C till år 2023, annars får de inte hyras ut. Från och med år 2030 planeras en höjning av kraven till klass A. Storbritannien och New York arbetar med liknande förslag. Att ignorera och inte vidtaga åtgärder för energieffektivisering kan för många fastigheter innebära en ordentlig reduktion av deras värde.

Kriterierna ställer dessutom högre krav på redan gjorda investeringar än vad som föreslås ställas på nybyggnation eller större renoveringar. De uppställda kraven för befintliga fastigheter är så höga att det i vissa fall kan leda till rivningar av byggnader som inte når upp till klass A, för att istället ge plats för nybyggnationer.

HÖGRE KRAV PÅ ENERGIEFFEKTIVISERING FÖR FASTIGHETSÄGARE
Energieffektivisering av fastigheter – som både innefattar minskad energiförbrukning och tillförsel av mer förnybar energi, till exempel via solceller – kan alltså bli avgörande för att överhuvudtaget få bedriva uthyrning av bostäder och lokaler i framtiden. Sverige har kommit förhållandevis långt inom området, men givet att liknande krav skulle införas så skulle det krävas mer av fastighetsägare, till exempel när det gäller att tillföra fastigheter mer förnybar energi från solceller på taket.

HYRESGÄSTER MER ENERGIMEDVETNA
Om inte lagar och förordningar ställer högre krav så kommer högst sannolikt hyresgästerna att göra det, i takt med att de blir mer klimat- och miljömedvetna. Att hyra ut bostäder och lokaler i energi- och effektförbrukande fastigheter – och utan solceller – kommer att bli svårare och de kommer i framtiden även att anses utgöra en finansiell risk för investerare.

RISK FÖR STRANDADE FASTIGHETSTILLGÅNGAR
Redan idag anses fastigheter som är kostsamma i drift vara en sämre investering och värdet på dem kommer högst troligt att gå ner. Internationella banker har till och med ett ord för detta – stranded assets – eller strandade tillgångar på svenska. Vinnare på fastighetsmarknaden kommer att vara de investerare som satsat på energisnåla fastigheter med egen förnybar elproduktion.

STÖRANDEL GRÖNA LÅN I FRAMTIDEN
EU’s nya gröna taxonomi – det vill säga klassificering och indelning i gröna sektorer och marknader – gör det nu enklare för banker att identifiera och jämföra miljö- och klimatmässigt hållbara investeringar. Därför har den gröna utlåningen ökat kraftigt under de senaste åren, och den största andelen har lånats ut till fastighetssektorn. Hållbarhet kommer alltså att hamna i fokus på finansmarknaden – och skapa nya vinnare och förlorare.

SVERIGE BEHÖVER KOMMA IKAPP
Få svenska fastigheter skulle bedömas som gröna enligt taxonomin, vilket skulle göra det svårare för fastighetsägare att beviljas just den gröna finansieringen som taxonomin var avsedd att förenkla – vilket i sin tur leder till färre hållbara investeringar. I vissa europeiska länder motsvarar Klass A ungefär 15 procent av befintliga fastigheter, medan klass A i Sverige kan utgöra så lite som 1-2 procent av fastighetsbeståndet.

Kraven på redan gjorda investeringar är högre än vad som föreslås ställas på nybyggnation eller större renoveringar. De krav som kommer att ställas på befintliga fastigheter är så höga att det i värsta fall kan skapa incitament att riva fastigheter som inte uppnår klass A, och istället tvingar fram nybyggnation.

FÖRBEREDELSER FÖR FRAMTIDENS FINANSIERING AV FASTIGHETER
Att matcha klassificeringen kan för många verksamheter bli skillnaden mellan att få eller bli utan investeringar. EU har målsättningen att alla fastigheter i Europa till år 2050 skall vara nära nog energineutrala fastigheter. Det innebär att de skall bidra med nästan lika mycket förnybar energi som de förbrukar. Bankernas roll blir att skapa förutsättningar för fastighetsägare att ställa om och förbereda sig för en energihushållande framtid. Därför behöver fastighetsägare redan nu utveckla hållbarhetsstrategier, så att banker och investerare kan göra relevanta fastighetsvärderingar.

ENERGIEFFEKTIVISERING FÖRUTSÄTTNING FÖR GRÖNA LÅN
Oavsett hur taxonomins energikrav utformas, så kommer energieffektivisering och förnybar energitillförsel att bli förutsättningar för gröna lån. Svenska banker står redan i startgroparna och ställer redan krav på energianvändning i fastigheter och vilka nivåer som krävs för att lånevillkoren för gröna lån skall uppfyllas.

SOLCELLER BIDRAR TILL EGET BALANSANSVAR
För att kunna hålla nere elkostnaderna och få en jämnare prisbild för el- och effektbehovet i fastigheter behöver fastighetsägare ta ett eget balansansvar och bli bättre på att styra energianvändningen. Då blir egen produktion av förnybar solenergi som kompletteras med energilager en del av lösningen.

Framtidens fastighetsbestånd kommer att bestå av fastigheter som producerar energi med solceller och som samtidigt är sparsamma med sin energianvändning. Det kommer också att finnas fastigheter som förbrukar mycket energi, utan att ta hänsyn till tillgången av energi och effekt i elnätet. Att energi- och effektförbruka utan att ta hänsyn till rådande energisituation kommer att vara en dyr attityd i framtiden – både direkt på energiräkningen och indirekt när det gäller finansiering av fastigheter.

Artikel skriven av Ulf Wengeler.